まずは、空き家の売却でかかる代表的な4つの税金を整理しましょう。
売買に関わる税金は契約書類に必要な収入印紙（印紙税）を除くと、譲渡所得、住民税、復興特別所得税、登録免許税があります。
| 税金 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | ・長期譲渡所得なら所得税15％ ・短期譲渡所得なら所得税30％ |
| 住民税 | ・短期保有なら9% ・長期保有なら5% |
| 復興特別所得税 | 所得税額の2.1%（長期譲渡所得なら0.315%、短期譲渡所得なら0.63%） |
上記の通り、譲渡所得の額に応じて金額が大きく変わってきます。さらに、詳しく上記の税金等について見ていきましょう。
譲渡所得税は、売却金額から対象不動産の取得にかかった金額（購入費用やその他購入にかかる諸費用を足した金額）と売却にかかる費用を引いたときに、プラスとなった場合にかかる税金となります。
売却金額 −（取得費 + 譲渡費用）＝ 譲渡所得。適用できる特別控除を差し引いた課税譲渡所得に税率をかけます。
譲渡所得が算出できたうえで、所定の税率（所得税、住民税、復興特別所得税含む）をかけると譲渡所得税を算出できます。
建物の取得費は減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、所有期間によって税率が変わります。以下の税率は軽減税率等の特例を適用しない通常の場合です。
・短期譲渡所得（所有期間5年以内）：39.63%
・長期譲渡所得（所有期間5年超え）：20.315%
不動産売却時に所得税と同様に、住民税も課税があります。譲渡所得に対して、所定の住民税率をかけると、住民税の金額がわかります。
例）売却年の1月1日現在で所有期間が5年を超える不動産を売却し、譲渡所得が2000万円発生した場合譲渡所得：2000万円 × 住民税率：5% = 住民税：100万円の納付が発生。
例2）売却年の1月1日現在で所有期間が5年以下の不動産を売却し譲渡所得が2000万円発生した場合譲渡所得：2000万円 × 住民税率：9% = 住民税：180万円の納付が発生。
住民税に関しては、所得税と同様に、譲渡所得に対してしての課税になる点に注意が必要です。
復興特別所得税は東日本大震災からの復興の目的として納める税金で、2037年（令和19年）まで、税率は所得税の2.1％です。
例）売却年の1月1日現在で所有期間が5年を超える不動産を売却し、譲渡所得が2000万円発生した場合（所得税は2,000万×15%= 300万円）
課税額：300万円×2.1%=63,000円
例2）売却年の1月1日現在で所有期間が5年以下の不動産を売却し譲渡所得が2000万円発生した場合（所得税は2,000万×30%= 600万円）
課税額：600万円×2.1%=126,000円
売却時の税金として、所得税、住民税、復興特別所得税がかかってきます。所有期間は売却年の1月1日現在で判定し、5年超が長期、5年以下が短期です。相続の場合は被相続人の取得時期を引き継ぐため、相続後に改めて5年間保有する必要はありません。
売却にあたり多様な税金がかかることが理解できたかと思いますが、昨今の不動産価格の値上がりをうけて不動産売却時の課税が重たく感じる方もいらっしゃるのではないのでしょうか。せっかく高く売れたのにその分、課税が重ければ不動産売却がネガティブに感じることでしょう。
しかし、不動産売却の際に3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。下記では3,000万円特別控除について詳しく見ていきましょう。
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
これを被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
※一般的な売却時の3,000万円控除とは異なるため注意。
前提、もともとの所有者が居住していた事が前提となり、下記要件を満たす必要があります。
上記に加え、相続後に事業・貸付け・居住に使っていないことなどが必要です。2024年以後の譲渡では、対象家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、控除上限は2,000万円です。売却時には下記も確認しましょう。
相続した空き家を使える見込みがないからと更地にしている方も更地を検討している方もいらっしゃるかと思いますが、上記の相続空き家3,000万円控除は土地のみでも対象となります。
ただし、取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないことが条件となりますので、その点に注意が必要です。
小規模宅地等の特例は、売却利益にかかる所得税ではなく、相続税の計算に用いる宅地等の評価額を減額する制度です。特定居住用宅地等では330㎡まで80%減額の対象となる場合がありますが、取得者や居住・保有などの要件があります。申告期限前の売却で適用に影響する場合があるため、売却前に税理士へ確認してください。
例えば、評価額1億円の宅地を相続し、特例を利用すると評価額が2000万円に減額されます。
被相続人が居住していた宅地かつ面積が330㎡までなら、最大80%の減額が可能。
相続空き家3,000万円控除については、以下のような書類を揃えて確定申告が必要となります。特に、売却方法に応じて必要書類が異なるため、国税庁の提出書類一覧と所在地の市区町村の案内を確認してください。
相続空き家3,000万円控除については、以下のような書類を揃えて確定申告が必要となります。特に、売却方法に応じて必要書類が異なるため、国税庁の提出書類一覧と所在地の市区町村の案内を確認してください。
小規模宅地等の特例は相続税に関わる特例のため、相続に関わる書類が必要です。
最後に改めて、相続や相続の売却時にかかる税金を整理し、節税のポイントを整理していきましょう。
不動産売却に関わる税金
| 税金 | 税率 |
|---|---|
| 所得税 | ・長期譲渡所得なら所得税15％ ・短期譲渡所得なら所得税30％ |
| 住民税 | ・短期保有なら9% ・長期保有なら5% |
| 復興特別所得税 | 所得税額の2.1%（長期譲渡所得なら0.315%、短期譲渡所得なら0.63%） |
また、節税の対策としては下記が考えられます。
これらの情報を基に、賢く不動産売却を進めていきましょう！
「相続から3年以内」は概要です。空き家特例の売却期限は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日で、現行制度の適用期限である2027年12月31日も確認が必要です。売却自体を一律に義務づける期限ではありません。
2024年以後の譲渡では、売却後に耐震基準を満たすか家屋全部を取り壊す場合も、売却翌年2月15日までに実施するなど一定の要件の下で対象になります。買主による工事を予定する場合は、契約前に実施期限と証明書類の取得方法を確認しましょう。
売却時期や解体の判断を、税務上の要件とあわせて整理しましょう。リノバンクでは、不動産の売却方法や査定についてご相談いただけます。税務上の個別判断は税理士・税務署へご確認ください。
情報確認日：2026年10月2日
リクルートにて営業・経営企画・事業開発・新規事業インキュベーションに従事し、複数の事業立ち上げに携わる。その後、株式会社アイスタイルで新規事業開発部部長を務め、FANTAS technology株式会社で空き家事業のPMを担当。
FANTASより空き家事業の事業譲渡後、株式会社リノバンクを創業。これまで全国で170件を超える空き家リノベーション・売却支援を行うほか、国土交通省「空き家対策モデル事業」採択企業として行政連携を推進。また、全国空き家対策コンソーシアムの立上げに参画して地方自治体と連携して地域課題の解決に取り組む。
登壇・掲載実績として、東京大学 不動産イノベーション研究センター、全国住環境整備事業研修会、住宅産業研修財団への登壇や、リフォーム産業新聞・神戸新聞・住宅新報など多数のメディア掲載。
川口市に20年以上在住し、埼玉県南部エリアの不動産事情にも精通。地域特有の課題と市場動向を踏まえた実践的なアドバイスを得意とする。
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