住宅ローンが残っている状態でも家は売れます。本記事では、まず残債の正しい確認方法を説明し、売却の3つの方法（①売却代金で完済、②住み替えローンを活用、③任意売却）を全国共通のルールに基づき解説します。また、売却前に準備すべき書類、金融機関とのやり取り、売却時の注意点も整理。ローン残債のある家を安全かつスムーズに売却する具体的ステップが理解できます。
「ローンが残っている家は売れない」と誤解されがちですが、実際には残債ありの不動産売却は一般的に行われています。
ただし、ローン契約では金融機関が家に抵当権を設定しているため、
ことが必須です。
そのため、残債・売却価格・自己資金の関係を正確に把握することが最初のステップです。
残っているローン額は、以下のいずれかで確認できます。
年に1回発行される残高確認書類。
住宅ローン担当に聞けば、最新残高を教えてもらえます。
ネット口座でローン残高をリアルタイムで確認できます。
残債を把握することで、
「売却代金で完済できるか？」
「不足する場合はどうするか？」
の判断ができるようになります。
売却金額 ≧ 残債
であれば、売却代金から金融機関に返済し、抵当権を抹消できます。
売却金額 ＜ ローン残債
の場合、自己資金で不足分を補うか、**住み替えローン（買い替えローン）**を利用します。
住み替えローンとは、
➤ 「古い家の残債 + 新しい家の購入費用」をまとめて借り換えるローン
のことです。
住宅ローンの返済が難しく、滞納が発生する可能性がある場合は、任意売却が選択肢に入ります。
任意売却とは：
金融機関の同意を得て、残債を残したまま不動産を売却する方法。
競売になる前の段階で行われ、競売より高値で売れる可能性が高いのが特徴です。
ローン残債がある家の売却では、以下の書類を準備します。
不足している場合は、後から取得できるので心配不要です。
ローン完済のタイミングで金融機関に
● 必要書類の発行
● 決済日のスケジュール調整
を依頼します。
不動産会社が主導して段取りしてくれるので、売主が難しい作業をする必要はありません。
事前に査定と相場確認が必須。
売却→購入の順番で行うか、購入→売却にするかも重要。
早い段階で相談するほど、任意売却や資金調整の選択肢が広がります。
住宅ローン残債が残っている家でも、売却は問題なくできます。
大切なのは次の3つです。
ローン残債のある売却は専門知識が必要ですが、正しい手順を踏めばスムーズに売却が可能です。
リクルートにて営業・経営企画・事業開発・新規事業インキュベーションに従事し、複数の事業立ち上げに携わる。その後、株式会社アイスタイルで新規事業開発部部長を務め、FANTAS technology株式会社では空き家事業の立ち上げを担当。
事業譲渡後、株式会社リノバンクを創業し、全国で170件を超える空き家リノベーション・売却支援を行うほか、国土交通省「空き家対策モデル事業」採択企業として行政連携を推進。
また、全国空き家対策コンソーシアムの立上げに参画して地方自治体と連携して地域課題の解決に取り組む。
登壇・掲載実績として、東京大学 不動産イノベーション研究センター、全国住環境整備事業研修会、住宅産業研修財団への登壇や、リフォーム産業新聞・神戸新聞・住宅新報など多数のメディア掲載。
川口市に20年以上在住し、埼玉県南部エリアの不動産事情にも精通。地域特有の課題と市場動向を踏まえた実践的なアドバイスを得意とする。
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