住宅ローンが残っている状態でも家は売れます。本記事では、まず残債の正しい確認方法を説明し、売却の3つの方法（①売却代金で完済、②住み替えローンを活用、③任意売却）を全国共通のルールに基づき解説します。また、売却前に準備すべき書類、金融機関とのやり取り、売却時の注意点も整理。ローン残債のある家を安全かつスムーズに売却する具体的ステップが理解できます。
「ローンが残っている家は売れない」と誤解されがちですが、実際には残債ありの不動産売却は一般的に行われています。
ただし、ローン契約では金融機関が家に抵当権を設定しているため、
ことが必須です。
そのため、残債・売却価格・自己資金の関係を正確に把握することが最初のステップです。
残っているローン額は、以下のいずれかで確認できます。
年に1回発行される残高確認書類。
住宅ローン担当に聞けば、最新残高を教えてもらえます。
ネット口座でローン残高をリアルタイムで確認できます。
残債を把握することで、
「売却代金で完済できるか？」
「不足する場合はどうするか？」
の判断ができるようになります。
売却金額 ≧ 残債
であれば、売却代金から金融機関に返済し、抵当権を抹消できます。
売却金額 ＜ ローン残債
の場合、自己資金で不足分を補うか、**住み替えローン（買い替えローン）**を利用します。
住み替えローンとは、
➤ 「古い家の残債 + 新しい家の購入費用」をまとめて借り換えるローン
のことです。
住宅ローンの返済が難しく、滞納が発生する可能性がある場合は、任意売却が選択肢に入ります。
任意売却とは：
金融機関の同意を得て、残債を残したまま不動産を売却する方法。
競売になる前の段階で行われ、競売より高値で売れる可能性が高いのが特徴です。
ローン残債がある家の売却では、以下の書類を準備します。
不足している場合は、後から取得できるので心配不要です。
ローン完済のタイミングで金融機関に
● 必要書類の発行
● 決済日のスケジュール調整
を依頼します。
不動産会社が主導して段取りしてくれるので、売主が難しい作業をする必要はありません。
事前に査定と相場確認が必須。
売却→購入の順番で行うか、購入→売却にするかも重要。
早い段階で相談するほど、任意売却や資金調整の選択肢が広がります。
住宅ローン残債が残っている家でも、売却は問題なくできます。
大切なのは次の3つです。
ローン残債のある売却は専門知識が必要ですが、正しい手順を踏めばスムーズに売却が可能です。
リクルートにて営業・経営企画・事業開発・新規事業インキュベーションに従事し、複数の事業立ち上げに携わる。その後、株式会社アイスタイルで新規事業開発部部長を務め、FANTAS technology株式会社で空き家事業のPMを担当。
FANTASより空き家事業の事業譲渡後、株式会社リノバンクを創業。これまで全国で170件を超える空き家リノベーション・売却支援を行うほか、国土交通省「空き家対策モデル事業」採択企業として行政連携を推進。また、全国空き家対策コンソーシアムの立上げに参画して地方自治体と連携して地域課題の解決に取り組む。
登壇・掲載実績として、東京大学 不動産イノベーション研究センター、全国住環境整備事業研修会、住宅産業研修財団への登壇や、リフォーム産業新聞・神戸新聞・住宅新報など多数のメディア掲載。
川口市に20年以上在住し、埼玉県南部エリアの不動産事情にも精通。地域特有の課題と市場動向を踏まえた実践的なアドバイスを得意とする。
不動産売却にかかる税金はいくら？譲渡所得税・住民税など売却時にかかる税金の種類と計算の考え方を解説。税金がかかるケース・かからないケースを知り、後悔しない判断基準がわかります。
不動産査定はどのように金額が決まるのか？査定方法の違い、価格が変わる理由、高く売るための実践的なポイントを全国共通ルールでわかりやすく解説。初めての売却でも失敗しないための基礎知識をまとめました。
家を売るか迷っている方へ。今売るべきか、まだ持つべきかを判断するための基準を解説します。相場、タイミング、将来計画など、後悔しないために整理すべきポイントがわかります。
不動産売却は価格を知ってから決めて大丈夫。まず相場を把握し、売る・売らないを判断するための正しい進め方を解説します。査定＝売却ではありません。後悔しない判断ステップがわかります。
相続した空き家を売却する前に知っておきたい税金と特例をわかりやすく解説。3,000万円控除や小規模宅地等の特例など、数百万円の節税につながる重要ポイントをまとめました。
埼玉県の空き家はいくらで売れる？ 買取・仲介それぞれの相場感と違い、向いているケースを解説。 売るか未定でもOK。残置物・再建築不可でも 「まず価格だけ」確認する判断軸がわかります。
北九州市で不動産を売却する際に知っておくべき「交通の利便性低下」「人口減少」「エリア間格差」などのリスクをわかりやすく解説。北九州ならではの市況と売却成功のポイントも紹介します。
千歳市の土地売却に役立つ最新動向を解説。地価が上昇しているエリア、新千歳空港や物流需要の影響、下落リスクのある地域、売却時の注意点など、千歳市で損しないための必須情報をまとめました。
仙台で相続不動産を売却する際に注意すべき5つのポイントをわかりやすく解説。相続登記、空き家特例、査定の注意点、市場相場、トラブル防止のコツまで網羅。後悔しない売却のための必読ガイド。
